ทำเล-ประเภท-ระดับราคา...ที่ราคาขึ้นสูงสดและลงต่ำสุด
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย, ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
AREA แถลง ฉบับที่ 373/2561: วันศุกร์ที่ 03 สิงหาคม 2561
ท่านทราบไหม บ้านประเภทใด ณ ระดับราคาใด และในทำเลใด ที่ทำสถิติเพิ่ม/ลดมากที่สุด ที่เพิ่มมากสุดแสดงว่าสถานการณ์น่าจะดี เลยขึ้นราคาได้ แต่ที่ลดลงมากๆ ก็แสดงว่าสถานการณ์ไม่ดี จึงต้องลงราคามาจูงใจให้ซื้อ ผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า มีบ้านประเภทใด ณ ราคาใดและในทำเลใดที่มีราเพิ่มและลดมากที่สุด ซึ่งเป็นดัชนีชี้ภาวะสำคัญ ถ้าทำเลที่ราคาขึ้นมาก แสดงว่าน่าสนใจพัฒนา ถ้าราคาลง ก็แสดงว่าขาดอุปสงค์ น่าจะชลอการลงทุนนั่นเอง
ทำเล-ประเภท-ราคา...ที่ราคาขึ้น
ในทำเลที่สินค้าประเภทและระดับราคาต่างๆ เพิ่มขึ้นแสดงว่า เป็นสินค้าที่มีความต้องการสูง ราคาจึงเพิ่มขึ้นได้ 10 อันดับแรกในที่นี้ ได้แก่:
อันดับที่ 1 ในทำเล H5: ศรีนครินทร์ - เทพารักษ์ บ้านประเภท: บ้านแฝด ณ ระดับราคาประมาณ 2.001-3.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.890 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.700 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -6.6% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะในบริเวณนี้มีความต้องการห้องชุดราคาถูกมากกว่า
อันดับที่ 2 ในทำเล D3: บางบัว บ้านประเภท: ทาวนเฮาส์ ณ ระดับราคาประมาณ 3.001-5.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 5.319 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.990 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -6.2% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะราคาที่ตั้งแพงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้
อันดับที่ 3 ในทำเล I4: ยานนาวา - สีลม บ้านประเภท: ห้องชุด ณ ระดับราคาประมาณ 2.001-3.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.977 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.819 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -5.3% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะยังไม่มีรถไฟฟ้า มีแต่ BRT และมีอุปทานค่อนข้างมาก
อันดับที่ 4 ในทำเล A6: ลำลูกกา บ้านประเภท: ห้องชุด ณ ระดับราคาประมาณ 1.001-2.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.150 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.090 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -5.2% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะบริเวณนี้มีอุปทานค่อนข้างมาก และเป็นโครงการที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเท่าที่ควร
อันดับที่ 5 ในทำเล E3: หนองจอก บ้านประเภท: ตึกแถว ณ ระดับราคาประมาณ 1.001-2.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.950 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.850 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -5.1% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นพื้นที่ๆ ค่อนข้างเงียบ ไม่สามารถประกอบธุรกิจได้มากนัก
อันดับที่ 6 ในทำเล D3: บางบัว บ้านประเภท: บ้านแฝด ณ ระดับราคาประมาณ 5.001-10.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 10.320 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 9.800 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -5.0% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะตั้งราคาไว้สูงเกินไป บริเวณนี้เหมาะที่จะสร้างห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูกมากกว่า
อันดับที่ 7 ในทำเล M4: นครชัยศรี บ้านประเภท: ห้องชุด ณ ระดับราคาประมาณ 2.001-3.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.424 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.312 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -4.6% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะความต้องการห้องชุดในบริเวณนี้มีน้อย เน้นอาคารชุดมากกว่า
อันดับที่ 8 ในทำเล E6: เจ้าคุณทหาร บ้านประเภท: ห้องชุด ณ ระดับราคาประมาณ 0.500-1.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 0.990 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 0.950 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -4.0% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นบริเวณที่ค่อนข้างเงียบ คาวมต้องการห้องชุดยังมีจำกัด
อันดับที่ 9 ในทำเล E1: หทัยราษฎร์ บ้านประเภท: บ้านเดี่ยว ณ ระดับราคาประมาณ 10.001-20.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 13.366 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 12.835 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -4.0% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นสินค้าที่ตั้งราคาไว้สูงเกินไป บริเวณนี้เหมาะที่จะสร้างทาวน์เฮาส์มากกว่า (แต่บางบริเวณก็มีข้อจำกัดด้านข้อกฎหมาย
อันดับที่ 10 ในทำเล N1: พระราม 5 บางกรวย บ้านประเภท: บ้านเดี่ยว ณ ระดับราคาประมาณ 3.001-5.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 5.190 ล้านบาท ได้ลดราคาลงเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.990 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงไป -3.9% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นสินค้าที่ตั้งราคาไว้สูงเกินไปเช่นกัน บริเวณนี้เหมาะที่จะสร้างทาวน์เฮาส์มากกว่า (แต่บางบริเวณก็มีข้อจำกัดด้านข้อกฎหมาย
ทำเล-ประเภท-ราคา...ที่ราคาตก
ทำเล ประเภท และระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่มีราตกต่ำลงในรอบ 6 เดือนล่าสุดนี้ ชี้ให้เห็นว่า ความต้องการของที่อยู่อาศัยประเภทนี้คงมีจำกัด ไม่ควรพัฒนาต่อไปโดยเฉพาะในระยะสั้นๆ นี้
อันดับที่ 1 ในทำเล F6: เทพลีลา - มหาดไทย บ้านประเภท: ทาวนเฮาส์ ณ ระดับราคาประมาณ 3.001-5.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.590 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 5.000 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 8.9% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะสามารถใช้เป็นทาวน์โฮมสำหรับประกอบกิจการได้
อันดับที่ 2 ในทำเล M5: สาย 7 ปิ่นเกล้า เพชรเกษม บ้านประเภท: ทาวนเฮาส์ ณ ระดับราคาประมาณ 1.001-2.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.750 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.900 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 8.6% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะราคาจูงใจ ค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับทำเลที่อยู่ใกล้
อันดับที่ 3 ในทำเล H6: ปากน้ำ บ้านประเภท: ห้องชุด ณ ระดับราคาประมาณ 2.001-3.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.528 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.740 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 8.4% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะมีรถไฟฟ้าที่จะผ่านในอนาคตอันใกล้
อันดับที่ 4 ในทำเล H1: Bang Na-Trad Km. 1-10 บ้านประเภท: บ้านแฝด ณ ระดับราคาประมาณ 3.001-5.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.149 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.494 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 8.3% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะอยู่ในทำเลความเจริญของย่านนี้พอดี
อันดับที่ 5 ในทำเล A5: รังสิต คลอง 7-16 บ้านประเภท: บ้านเดี่ยว ณ ระดับราคาประมาณ 5.001-10.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 6.500 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 7.000 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 7.7% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นโครงการที่มีคุณภาพในย่านนี้
อันดับที่ 6 ในทำเล D4: ลาดพร้าว - ไมยราบ บ้านประเภท: ห้องชุด ณ ระดับราคาประมาณ 1.001-2.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.850 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.990 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 7.6% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นสินค้าที่นับว่าราคาไม่แพงสำหรับย่านนี้
อันดับที่ 7 ในทำเล K2: เอกชัย บางบอน บ้านประเภท: ทาวนเฮาส์ ณ ระดับราคาประมาณ 2.001-3.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.077 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.230 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 7.3% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะนับว่าสมราคา สินค้าประเภทนี้เป็นที่ต้องการสูง
อันดับที่ 8 ในทำเล G2: พัฒนาการ บ้านประเภท: ห้องชุด ณ ระดับราคาประมาณ 3.001-5.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.050 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.273 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 7.3% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นห้องชุดที่มีคุณภาพ ในทำเลที่จะมีระบบขนส่งมวลชนมากขึ้นในอนาคต
อันดับที่ 9 ในทำเล A1: นวนคร - คลองรพีพัฒน์ บ้านประเภท: บ้านเดี่ยว ณ ระดับราคาประมาณ 5.001-10.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.940 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 5.250 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 6.3% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะเป็นกลุ่มที่เป็นบ้านคุณภาพแต่โชคดีที่มีจำนวนไม่มากนัก
อันดับที่ 10 ในทำเล N4: บางบัวทอง บ้านประเภท: บ้านแฝด ณ ระดับราคาประมาณ 5.001-10.000 ล้านบาท หรือ ณ ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 6.090 ล้านบาท ได้เพิ่มขึ้นเป็น ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 6.440 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นไป 5.7% ในรอบ 6 เดือนล่าสุด ธันวาคม 2560 - มิถุนายน 2561 ทั้งนี้เป็นเพราะมีการออกแบบที่ดี เป็นสินค้าคุณภาพในทำเลนี้
สรุป
ในทำเลที่มีอนาคต ราคาขึ้น สมควรลงทุน ในทางตรงกันข้าม กลุ่มที่ลงราคา แสดงว่าขาดอุปสงค์ การลงทุนซื้อ การลงทุนพัฒนาโครงการควรพิจารณาให้ถ้วนถี่ก่อน ที่สำคัญสถาบันการเงินที่จะอำนวยสินเชื่อก็ควรสังวรด้วยเช่นกัน
