รายการ "เส้นทางสายไหม" (Silk Road)  
ตอนที่สี่ : ขุมทอง...อสังหาริมทรัพย์ไทย 
(26 ส.ค. 2560)

ออกอากาศที่  สถานีโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม News1  
และ www.news1live.com   ทุกวันเสาร์,  เวลา 13.00 - 14.00 น.
โดย www.icon-m.com ร่วมกับ นิตยสาร Construction Variety 
ติดตามย้อนหลังได้ที่
www.icon-m.com
www.constructionvariety.com
www.thaitribune.org
www.inewhorizon.net

@ SMEs อสังหาฯ ต่างหากที่ควรไปนอก

หลายคนเข้าใจว่าการไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างแดนนั้น เป็นเรื่องไกลเกินฝัน เป็นเรื่องของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายเล็ก หรือรายกลาง ๆ ที่รวมเรียกกันว่า SMEs (Small and Medium Enterprises) นี่เป็นการเข้าใจผิดอย่างมหันต์จริงๆ SMEs ต่างหากที่ควรบุกตลาดต่างประเทศ ไม่เห็นหรือรายใหญ่ ๆ ไปเจ๊งกันมานักต่อนัก!?! 

อ่านเพิ่มเติมได้ที่: SMEs อสังหาฯ ต่างหากที่ควรไปนอก

..................................

หลังยุคจีนคืออินเดีย
ดร.โสภณ พรโชคชัย, ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ, ประเทศไทย (FIACI-Thai)
เผยแพร่ที่ กรุงเทพธุรกิจ, 18 สิงหาคม 2560
ตอนนี้ เราเห็นจีนกร่าง สยายปีกลงทุนไปทั่วโลก มีบทบาทนำ แทนที่มหาอำนาจทั้งในยุโรปและอเมริกา บทบาทของจีนยิ่งใหญ่จนดูจะอยู่อีกตราบนานเท่านาน

แต่ยุคต่อจากจีน จะเป็นอินเดียแน่นอน!

“แขกกว้าง จีนลึก” หลายท่านคงได้ยินคำนี้ที่บรรพบุรุษของไทยเราได้สรุปรวบยอดต่ออัตลักษณ์ของสองมหาอำนาจนี้มาตั้งแต่ไหนแต่ไรแล้ว ที่รู้ๆ กันก็คือ อาชีพพ่อค้าหรือนักธุรกิจนั้น ต้องยกให้จีนและอินเดีย ไทยเราคงไม่อาจไปแข่งกับสองมหาอำนาจนี้ได้ แต่ถ้าจะว่ากันอย่างลึกซึ้งแล้ว แขกเหนือกว่าจีน ทั้งนี้พิสูจน์ได้ที่สำเพ็ง ในกรุงเทพมหานครของไทยเรานี่เอง ในหมู่พ่อค้าผ้าด้วยกันที่ทั้งจีนและแขกครองอำนาจอยู่มานับร้อยปีนั้น พ่อค้าแขกยังเหนือกว่า จีนสู้แขกไม่ได้จริงๆ

คลื่นของมหาอำนาจครองคลุมไปทั่วโดยเฉพาะในเมืองหรือทำเล “ฮ็อต” ในด้านการลงทุน เช่นอย่างพัทยา เมื่อเร็วๆ นี้ยังเห็นรัสเซียและเหล่าประเทศ “หลังม่านเหล็ก” (สหภาพโซเวียต) ครองตลาดอย่างไม่รู้สร่าง ร้านรวง ภัตตาคาร หรือโรงแรมต่างๆ ใช้ภาษารัสเซียกันอย่างกว้างขวาง ชาวรัสเซียมาซื้อห้องชุดในพัทยากันจนโครงการต่างๆ ต้องจ้างเซลล์ชาวรัสเซียมาช่วย เราก็คิดว่าอิทธิพลรัสเซียคงอยู่อีกตราบนานเท่านาน แต่จู่ๆ พอราคาน้ำมันโลกลงไปครึ่งหนึ่ง เศรษฐีรัสเซียก็จนลงทันตา นี่ยังไม่กล้าเดาว่ารัสเซียจะกลับมาได้เมื่อไหร่

เรามาลองทบทวนกันว่า ในพัทยาหรือภูมิภาคเศรษฐกิจตะวันออก ก่อนหน้ารัสเซีย มีใครเป็นใหญ่

ก่อนหน้ารัสเซีย คือประเทศในกลุ่มสแกนดิเนเวีย ที่มาเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านหลังที่สองทั้งในพัทยา ภูเก็ต หัวหิน เป็นต้น ถือเป็นกลุ่มนักลงทุนคุณภาพสูง เรายังคงจำได้ว่าคราวเกิดสึนามิภูเก็ตปี 2547 ชาวสแกนฯ มาเที่ยวและเสียชีวิตมากมาย แต่กลุ่มนี้ก็ซาไปคราววิกฤติเศรษฐกิจยุโรป ปี 2551

ก่อนหน้านี้ ก็มีอังกฤษ เยอรมนี ซึ่งเป็นชาติยุโรปตะวันตก ว่ากันว่าบริเวณเนินเขาทางตะวันออกของเมืองพัทยา มีหมู่บ้านเฉพาะของคนยุโรปตะวันตกเหล่านี้เลย

ญี่ปุ่นสยายปีกหลังจากปี 2528 ที่ค่าเงินญี่ปุ่นแข็งค่าขึ้นทันทีเกือบเท่าตัว ทำให้ญี่ปุ่นไปเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์เกือบทั่วโลก รวมทั้งไทยด้วย แต่มาชะงักหลังวิกฤติ “ต้มยำกุ้ง” ในปี 2534

หลายท่านอาจเคยทราบว่า พัทยาช่วงแรกๆ นั้น ชาวอาหรับโดยเฉพาะซาอุดิอาระเบียมีอิทธิพลสูงมาก นักลงทุนผับบาร์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ก็คือชนกลุ่มนี้ และก็มาซาลงหลังคนไทยกลุ่มหนึ่งไป “อม” เพชรซาอุฯ จนต่อมาเจ้าหน้าที่ทูตซาอุฯ ที่ถูกส่งมาตามคดี ยังถูกฆ่าแถวพัทยา

ตอนนี้จีนกลับมาสยายปีกในไทย ทั้งที่ครั้งหนึ่ง ม.ร.ว.เสนีย์ ปราโมช เคยปรามาสไว้ในราวปี 2517 (43 ปีก่อน) ช่วงที่ไทยเริ่มคิดผูกมิตรกับจีนว่า ‘จีนจะมีอะไร นอกจากลูกหนำเลียบ’ เมื่อปี 2529 ที่ผู้เขียนได้รับทุนสหประชาชาติไปเรียนต่อที่เบลเยียม สถาปนิกจีนที่ได้รับทุนไปเรียนเช่นกัน ยังมีรายได้เดือนละราว 400 บาทไทย แต่ตอนนี้ จีนไม่ธรรมดา ที่ผ่านมา เราเห็นจีนมาเที่ยวไทยอย่างเดียว แต่ตอนนี้ชักจะมาหาซื้ออสังหาริมทรัพย์บ้างแล้ว

ในประวัติศาสตร์ มหาอำนาจในยุคเริ่มต้น ใช้เทคโนโลยีที่เหนือกว่าโดยเฉพาะอาวุธ เข้าครอบงำประเทศอื่น เริ่มตั้งแต่โปรตุเกส สเปน ฮอลันดา ต่อมาจนถึงยุคอังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนีที่มีขนาดใหญ่กว่า และมาถึงยุค ‘โลกที่หนึ่ง’ คือสหรัฐอเมริกาและรัสเซียที่มีจำนวนประชากรขนาดใหญ่กว่าอีก ญี่ปุ่นก็เป็นมหาอำนาจที่มีประชากรมากกว่าไทยเป็น 2 เท่าในสมัยหนึ่ง ส่วน ‘ยักษ์จิ๋ว’ ก็มี เช่น เกาหลี ไต้หวัน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ซึ่งเคยถือเป็น NICs (Newly Industrialized Countries แต่เดี๋ยวนี้มี NICs มากมาย) อย่างไรก็ตามยักษ์เล็กพวกนี้ก็ ‘ครองโลก’ ไม่ได้ 

กลับมาถึงอินเดีย บางท่านยังนึกไม่ออกว่าจะมายิ่งใหญ่ได้อย่างไร ขณะที่ผู้เขียน เขียนบทความนี้ ก็ยังอยู่ที่อินเดีย อินเดียในทุกวันนี้ยังมีปรากฏการณ์ไฟตกบ่อยๆ อินเตอร์เนตเนือยสุดๆ (ดีเฉพาะในเมืองใหญ่) และที่สำคัญยังโกงกินกันสะบั้นหั่นแหลก (มาชั่วนาตาปี) ที่นครนาคปุระที่ผู้เขียนได้รับเชิญไปบรรยาย เป็นเมืองเล็กๆ แต่กลับกำลังสร้างรถไฟฟ้าจากสนามบินเข้าเมือง ซึ่งหลายคนมองว่าคง ‘เจ๊ง’ แน่ แต่ที่สร้างได้ก็เพราะรัฐมนตรีดึงงบฯ มาลงที่เมืองบ้านเกิด! แล้วอย่างนี้อินเดียจะยิ่งใหญ่ได้อย่างไร

กุญแจสำคัญสู่ความเป็นมหาอำนาจอยู่ที่จำนวนประชากรตามคติฝรั่งที่พบในหนังดัง ‘Godzilla’ ที่ว่า ‘Size does matter’ นั่นเอง สมัยก่อนมหาอำนาจอาจต้องไปล่าเมืองขึ้น หาแรงงานจากประเทศอื่น แต่อินเดียมีประขากรมหาศาลราว 1,300 ล้านคน อินเดียยังส่งออกแรงงานไปทั่วโลกมาแต่โบราณจนมีชุมชนคนอินเดียทั่วโลกเช่นกัน การมีประชากรมหาศาล ก็เท่ากับมีแรงงานมหาศาลให้ช่วงใช้กดขี่ขูดรีด และมีตลาดขนาดใหญ่ให้ ‘อัฐยายซื้อขนมยาย’ นั่นเอง การพึ่งพิงโลกและต่างชาติ (มหาอำนาจ) อื่นจึงน้อยลง

ประชากรอินเดียที่ดูยากจนข้นแค้นนับพันล้าน ก็มีประชากรร่ำรวยสุดๆ นับร้อยล้าน (มากกว่าจำนวนประชากรไทยทั้งประเทศ) เช่นกัน แต่ในปัจจุบัน ประชากรคนยากที่นอนข้างถนน (Street Dwellers) ก็ลดลง สลัมก็ลดลง เพราะประเทศขยับฐานะดีขึ้น เราจึงเห็นอินเดียในภาพที่แสนขัดแย้ง เช่น ขณะที่ประชากรส่วนใหญ่ยังล้าหลัง อินเดียก็กลับพัฒนาระเบิดปรมาณูได้ (มานานแล้ว) มีเทคโนโลยีอวกาศที่ล้ำหน้ามาก มีนักวิทยาศาสตร์ระดับที่เก่งที่สุดในโลกจำนวนมหาศาล มีวิสาหกิจระดับโลกมากมาย แค่นี้ก็เพียงพอที่จะยิ่งใหญ่สุดๆ ในอนาคต แถมตอนนี้ยังมีผู้นำ (จากการเลือกตั้ง) ที่ดีอีกด้วย

ในระหว่างวันที่ 11-16 สิงหาคม 2560 (ก่อนหน้าบทความนี้ตีพิมพ์ 2วัน) ที่ผู้เขียน ได้รับเชิญไปบรรยายให้สมาชิกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอินเดียฟังในงานประชุมใหญ่ประจำปีนั้น ผู้เขียนได้สำรวจความคิดเห็นของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งรอบรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ต่างมั่นใจว่าเศรษฐกิจอินเดียดีขึ้นเรื่อยๆ ปีนี้ก็จะดีกว่าปีที่แล้ว ปีหน้าก็จะดีกว่าปีนี้ บทบาทของอินเดียจึงจะเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาลในอนาคต ผู้เขียนยังได้สัมภาษณ์พบว่าอินเดียสนใจไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกรวมทั้งไทยอีกด้วย ไทยจึงควรเตรียมพร้อมรับคลื่นนักลงทุนอินเดีย

นี่เองที่ว่าหลังยุคจีนคืออินเดีย จีนมาก่อน แล้วอินเดียจะตามมา แต่ไม่ได้มาแทนที่กันและกัน มาเสริมส่งกันแบบ ‘win win’ ก็ว่าได้ เตรียมรับคลื่นนักลงทุนอินเดียยุคใหม่ได้แล้ว!
...........................

@ ตลาดกลางอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ที่เมืองคานส์ ประเทศฝรั่งเศส
(THE WORLD'S LEADING PROPERTY MARKET - MIPIM)

ประกวดรางวัลอสังหาฯ (FIABCI World Prix d’Excellence Awards 2018)
ดร.โสภณ พรโชคชัย ในนามของประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai) ขอเชิญบริษัทพัฒนาที่ดินไทย ส่งโครงการเข้าประกวดเพื่อรับรางวัลอสังหาริมทรัพย์สากล 2018 FIABCI World Prix d’Excellence Awards โปรดส่งเข้าประกวดเพื่อร่วมสร้างชื่อเสียงให้กับประเทศไทย

อ่านต่อที่ MIPIM & FIABCI 

.................................

@ ประเมินอสังหาริมทรัพย์ในอินเดีย

วัด, อสังหาริมทรัพย์ในสมัยพุทธกาล
ความยิ่งใหญ่ของวัดในสมัยพุทธกาล อาจจะยิ่งกว่ากว่ามหาธรรมกายเจดีย์ในวันนี้ก็ว่าได้ กรณีนี้วัดก็ถือเป็นเป็นสิ่งก่อสร้าง เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ..

วัดเชตวันมหาวิหารในสมัยพุทธกาลมีมูลค่าเท่าไหร่ในวันนี้
ท่านทราบไหม วัดเชตวันมหาวิหารที่พระพุทธจำพรรษาอยู่นานถึง 19 พรรษาจาก 45 พรรษานั้น มีค่าสูงมาก ว่ากันว่ามีค่าเท่ากับทองที่ปูบนพื้นเลย ถ้าเป็นวันนี้ราคาเท่าไหร่ แน่นอนว่าแพงกว่าวัดพระธรรมกายแน่นอน!!

ดร.โสภณ ไปเป็นวิทยากรที่อินเดีย

ในระหว่างวันที่ 11-16 สิงหาคม 2560 ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้รับเชิญจากสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินอินเดีย ให้ไปบรรยายเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินประเภท Bio-Asset Valuation ณ นคร Nagpur หรือนาคปุระ อันเป็นเมืองตากอากาศบนที่ราบสูงของอินเดีย ..

Bio-Asset Valuation: A VDO of Dr.Sopon Presented in India

On August 13, 2017, Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs and also President, Thai Appraisal Foundation was invited by the Practicing Valuers Association of India (PVAI) to present a paper on Biological Asset Valuation, a Case of Agarwood to the PVAI's annual education conference in Nagpur, India which was held on August 12 to 15, 2017.

อ่านต่อที่ ประเมินอสังหาริมทรัพย์ในอินเดีย